Modèle de lettre d’intention pour un bail commercial

Lettre d’intention pour un bail commercial

[Date de la lettre]

Destinataire : [Nom légal du Locateur], [Adresse du Locateur] (le « Locateur »)

De : [Dénomination sociale du Locataire], [Adresse du Locataire] (le « Locataire »)

Objet : Projet de location de [Adresse des lieux et numéro du local] (les « lieux »)

La présente lettre d'intention (la « Lettre ») énonce les principales conditions auxquelles le Locataire propose de louer les Lieux. À l'exception des articles désignés comme contraignants à l'article 20, la présente Lettre ne lie aucune des parties et ne crée ni bail ni obligation d'en conclure un.

1. Lieux

Environ [Superficie locative] pieds carrés locatifs, soit [Local ou étage] dans l’immeuble situé au [Adresse] (l’« Immeuble »), tel qu’illustré sur le plan de l’annexe A. La superficie définitive sera mesurée par l’architecte du locateur selon [Norme BOMA et année], et le loyer sera rajusté en fonction de la superficie mesurée.

2. Utilisation permise

[Bureaux généraux / vente au détail de Description / industrie légère et entreposage] et usages légaux connexes, sous réserve du zonage.

3. Durée

[Durée] ans, à compter du [Date de début] (la « Date de début »).

4. Loyer de base

Loyer de base de [Loyer de base par pied carré par année] [Devise] par pied carré locatif par année pour les années 1 à [Nombre], passant à [Montant] pour les années [Nombre] à [Nombre], payable mensuellement à l’avance, plus les taxes de vente applicables comme la TPS/TVH.

5. Loyer additionnel

Le bail sera [net / semi-brut / brut]. Le Locataire paiera sa quote-part des frais d'exploitation, des impôts fonciers et [des services publics], estimée pour [Année] à [Montant] par pied carré locatif par année. Les frais d'exploitation excluront les coûts en capital, sauf dans la mesure où ils sont amortis conformément au bail, les frais de financement du Locateur et les coûts des améliorations apportées pour d'autres locataires. [Les frais d'exploitation contrôlables n'augmenteront pas de plus de Pourcentage % par année.]

6. Période d'aménagement et loyer gratuit

Le Locataire bénéficiera de [Nombre] jours d'occupation sans loyer avant la Date de début pour installer ses aménagements, période pendant laquelle il paiera [aucun loyer / uniquement les services publics]. Le Locataire bénéficiera également de [Nombre] mois de loyer de base gratuit à compter de la Date de début.

7. Travaux du locateur et améliorations locatives

Travaux du Locateur : avant la livraison, le Locateur, à ses frais, [livrera les Lieux loués dans l'état de base de l'immeuble, avec le CVC, l'électricité et les toilettes en bon état de fonctionnement et conformes au code].

Allocation pour améliorations locatives : le Locateur versera [Allocation pour améliorations locatives] [Devise] par pied carré locatif pour les améliorations du Locataire, payable sur présentation des factures et des renonciations aux privilèges ou des déclarations solennelles exigées par la législation applicable en matière de privilèges de construction.

Les travaux du Locataire seront exécutés selon des plans approuvés par le Locateur, agissant raisonnablement, par des entrepreneurs titulaires de licence.

8. Dépôt

À la signature du bail, le locataire paiera [le loyer du premier et du dernier mois / un dépôt de garantie de Montant], qui sera détenu conformément aux modalités du bail. [Une lettre de crédit peut être fournie à la place.]

9. Option de renouvellement

[Nombre] option(s) de renouvellement de [Nombre] ans chacune, sur préavis écrit d'au moins [Nombre] mois avant l'expiration, au loyer à la juste valeur marchande alors en vigueur, déterminé d'un commun accord ou, à défaut d'accord, par arbitrage.

10. Cession et sous-location

Permis avec le consentement du locateur, qui ne sera pas refusé sans motif raisonnable. Le locataire peut céder le bail ou sous-louer à un membre de son groupe, ou dans le cadre d'une fusion ou de la vente de son entreprise, sans consentement mais avec un avis.

11. Affichage

Le Locataire peut installer, à ses frais, une enseigne [de façade, sur pylône et au répertoire], sous réserve de l'approbation de sa conception par le Locateur, qui agira raisonnablement, et de l'obtention des permis municipaux.

12. Stationnement

[Nombre] places de stationnement à [Montant par mois / sans frais], [réservées / non réservées].

13. Exclusivité et restrictions

[Le Locateur ne louera pas de locaux dans l'Immeuble à un autre locataire dont l'usage principal est Description, sous réserve des baux existants.] [Sans objet.]

14. Heures et accès

Le Locataire aura accès aux Lieux 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, sous réserve des procédures de sécurité de l'immeuble.

15. Environnement

Le Locateur confirmera l'état des Lieux au moyen d'un rapport environnemental récent et demeurera responsable de toute contamination existant avant la prise de possession par le Locataire. Le Locataire sera responsable de la contamination qu'il cause.

16. Conditions

La présente transaction est conditionnelle à ce qui suit : a) une inspection et un contrôle diligent jugés satisfaisants par le Locataire au plus tard le [Date]; b) l'approbation [du conseil d'administration ou du prêteur] du Locataire au plus tard le [Date]; c) l'approbation du prêteur du Locateur, si elle est requise; et d) la signature par les parties, au plus tard le [Date], d'un bail acceptable pour chacune d'elles, agissant raisonnablement.

17. Formulaire de bail

Le Locateur fournira son formulaire de bail type, modifié pour refléter la présente Lettre, dans les [Nombre] jours ouvrables suivant la signature de la présente Lettre.

18. Courtiers

Le Locateur est représenté par [Courtier du Locateur] et le Locataire, par [Courtier du Locataire]. Le Locateur paiera les commissions aux termes de son entente distincte. Chaque partie confirme n'avoir fait affaire avec aucun autre courtier.

19. Garantie

[Les obligations du Locataire seront garanties par Nom du garant.] [Aucune garantie n'est exigée.]

20. Dispositions exécutoires

Seuls les articles suivants de la présente lettre sont obligatoires : l'article 20 (le présent article), l'article 21 (Confidentialité et exclusivité) ainsi que les articles finaux qui le suivent portant sur le droit applicable, les avis, l'intégralité de l'entente et les signatures électroniques, qui s'appliquent uniquement à ces dispositions obligatoires. Toutes les autres modalités ne sont pas obligatoires et sont assujetties à la signature d'un bail. Chaque partie peut cesser de négocier à tout moment, pour quelque raison que ce soit, sans engager sa responsabilité, sauf en cas de violation des dispositions obligatoires.

Chaque partie assumera ses propres frais, y compris les frais juridiques, liés à la négociation de la présente Lettre et du bail, [sauf que le Locataire paiera les frais juridiques raisonnables du Locateur pour la préparation du bail, jusqu'à concurrence de Montant].

21. Confidentialité et exclusivité

Les parties garderont confidentielles les conditions de la présente Lettre, sauf à l'égard de leurs conseillers, prêteurs et investisseurs éventuels qui ont besoin de les connaître.

Pendant [Nombre] jours après la signature de la présente Lettre, le Locateur n'offrira pas les Lieux à quiconque et ne négociera pas de bail les visant avec quiconque.

22. Acceptation

Si ces conditions vous conviennent, veuillez signer et retourner la présente Lettre d'ici le [Date limite d'acceptation]. Si elle n'est pas signée par les deux parties d'ici là, elle deviendra caduque.

23. Droit applicable et différends

La présente Lettre est régie par les lois de [Province ou État] et les lois fédérales de [Pays] qui s'y appliquent, sans égard aux règles de conflit de lois qui entraîneraient l'application de la loi d'un autre lieu.

Si un différend survient, les parties tenteront d'abord de bonne foi de le régler par la discussion entre des personnes ayant le pouvoir de le régler, pendant au moins 30 jours après que l'une d'elles a donné un avis écrit décrivant le différend. Si le différend n'est pas réglé dans ce délai, l'une ou l'autre peut intenter une poursuite devant les tribunaux situés à [Ville, province ou État], et chacune se soumet à la compétence non exclusive de ces tribunaux.

Rien dans la présente section n'empêche quiconque de demander une injonction urgente ou toute autre mesure provisoire à un tribunal compétent afin de protéger des renseignements confidentiels, de la propriété intellectuelle ou des biens, ou de prévenir un préjudice irréparable.

24. Avis

Tout avis donné en vertu de la présente lettre doit être fait par écrit et remis en mains propres, par messager, par courrier recommandé ou par courriel à l’adresse indiquée dans le bloc de signature ou à toute autre adresse communiquée par avis.

Un avis est réputé reçu : au moment de sa livraison, s'il est livré en main propre ou par messager un jour ouvrable avant 17 h, heure locale du lieu de réception, et sinon le jour ouvrable suivant; le cinquième jour ouvrable suivant sa mise à la poste, s'il est envoyé par courrier recommandé; et au moment de son envoi, s'il est envoyé par courriel avant 17 h, heure locale du destinataire, un jour ouvrable sans message automatique indiquant qu'il n'a pas été livré, et sinon le jour ouvrable suivant.

Les communications opérationnelles courantes peuvent être envoyées par tout moyen raisonnable, mais un avis de manquement, de résiliation ou de réclamation doit aussi être envoyé par l'un des moyens énumérés ci-dessus.

25. Intégralité de l'entente et dispositions générales

Intégralité de l'entente. La présente Lettre, y compris les annexes et les documents auxquels elle renvoie expressément, constitue l'entente intégrale portant sur son objet et remplace toutes les discussions, propositions et ententes antérieures portant sur cet objet, qu'elles soient écrites ou verbales.

Modifications et renonciations. Une modification de la présente lettre ne prend effet que si elle est faite par écrit et signée par chaque partie. Le défaut ou le retard d’exercer un droit ne constitue pas une renonciation à ce droit, et la renonciation à un manquement ne constitue pas une renonciation à tout autre manquement.

Cession. Aucune partie ne peut céder la présente lettre sans le consentement écrit préalable des autres, lequel ne sera pas refusé sans motif raisonnable; toutefois, une organisation peut la céder sans consentement à un successeur de la totalité ou de la quasi-totalité de ses activités ou de ses actifs pertinents, au moyen d’un avis écrit. La présente lettre lie les parties ainsi que leurs successeurs et ayants droit autorisés, et s’applique à leur profit.

Divisibilité. Si une disposition est jugée invalide ou inapplicable, elle sera limitée ou supprimée dans la mesure minimale nécessaire, et le reste de la présente Lettre demeure pleinement en vigueur.

Interprétation. Les titres ne sont donnés qu'à titre de commodité. Les mots « notamment » et « comprend » signifient « notamment, sans s'y limiter ». Les montants sont en [Devise], sauf indication contraire. Toute mention d'une loi comprend ses modifications ou son remplacement.

Langue. Les parties ont expressément exigé que la présente Lettre et tous les documents connexes soient rédigés en anglais. The parties have expressly required that this Letter and all related documents be drawn up in English.

26. Exemplaires et signatures électroniques

La présente Lettre peut être signée en un nombre quelconque d'exemplaires, dont chacun constitue un original et dont l'ensemble forme un seul et même document.

Les parties conviennent que la présente Lettre peut être signée et remise par voie électronique, notamment au moyen d'un service de signature électronique comme eSora Sign. Une signature électronique, ainsi qu'une copie signée remise par courriel ou en format PDF, a le même effet juridique qu'une signature manuscrite sur un original papier, dans la mesure permise par les lois applicables, notamment l'Electronic Signatures in Global and National Commerce Act (ESIGN) des États-Unis et l'Uniform Electronic Transactions Act (UETA) telle qu'adoptée dans l'État concerné, la partie 2 de la Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniques (LPRPDE) et les lois provinciales sur le commerce électronique au Canada.

Chaque partie consent à recevoir la présente Lettre et les avis connexes par voie électronique, et convient que l'enregistrement électronique du processus de signature, y compris tout certificat d'achèvement et toute piste d'audit, peut servir de preuve que la présente Lettre a été signée et du moment où elle l'a été.

Signatures

En signant ci-dessous, chaque partie confirme que la présente lettre consigne fidèlement les conditions proposées et que seules les sections énumérées à la section 20 sont contraignantes.

TENANT

Organisation : [Nom légal de l'organisation]

Nom : ______________________________

Titre : ______________________________

Signature : ______________________________

Date : ______________________________

Courriel pour les avis : ______________________________

LOCATEUR